“深圳北”接力城市擴(kuò)容 中軸中央生活日趨成型
2014.01.26
“深圳北”接力城市擴(kuò)容
中軸中央生活日趨成型
“深圳北”房?jī)r(jià)僅深圳的三分之一
如今的深圳北生態(tài)國際住區(qū)，這一綿延數(shù)十公里的原生態(tài)居住生活帶，已然成為深圳福田CBD北中軸線上的靚麗風(fēng)景線。
或許十年前，你對(duì)它還很陌生；或許五年前，你還在躊躇。
莞深城際輕軌正在加緊建設(shè)，梅觀高速即將全程免費(fèi)，深圳北直接納入升級(jí)為一線大都會(huì)拓展區(qū)；深圳外環(huán)高速公路的東莞段與莞深高速、從莞高速形成全互通立交，屆時(shí)四通八達(dá)的高速網(wǎng)絡(luò)將鳳崗、觀塘、樟木頭、黃江與深圳無縫對(duì)接……重大利好接踵而至。
同時(shí)，沿著深圳CBD中軸線向北，鋪排著三正臥龍山一號(hào)等生態(tài)都市型大盤，更新深圳人居理念的同時(shí)，更是以超過深圳本地推盤量的姿態(tài)席卷深圳。正是他們的大規(guī)模開發(fā)提速了深圳北生態(tài)城市化建設(shè)，置業(yè)者對(duì)未來生活的各種想象得到滿足。
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CBD中軸崛起
凹形版圖上的價(jià)值洼地
在深圳飛速發(fā)展的30余年，一種源于城市產(chǎn)業(yè)的力量，一種來自城市升級(jí)的沖動(dòng)，帶動(dòng)著整個(gè)區(qū)域的人口、資源、生活方式迎來全方位的革新。東西狹長(zhǎng)、南北短促的城市版圖，無疑促使深圳在突破原有的“二元”狀態(tài)時(shí)，選擇了向北的方向。
參考近年來，北京、上海等國際大都會(huì)的發(fā)展軌跡，無不呈現(xiàn)向次中心化區(qū)域蔓延的趨勢(shì)。以北京為例，從最開始的一環(huán)、二環(huán)，發(fā)展到如今的七環(huán)，大七環(huán)，四通八達(dá)的交通線路環(huán)環(huán)相套，人們的居住蹤跡也跟隨著城市的規(guī)劃一環(huán)環(huán)往外擴(kuò)展。在深圳、香港本地土地資源逐漸開發(fā)殆盡，以及城際交通越來越便捷的利好引導(dǎo)中，深港國際大都會(huì)無疑將沿襲北京、上海為中心的國際大都會(huì)的房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，深圳東西地域狹長(zhǎng)、南北扁短，因此，受環(huán)線覆蓋、位于版圖縱向上的樓盤，距離中心區(qū)的距離更近，價(jià)值則愈加彰顯。
深圳向北，以福田為中心的半小時(shí)生活半徑圈內(nèi)，涵蓋了鳳崗、塘廈、樟木頭、黃江等生態(tài)資源豐富的區(qū)域，逼近中心區(qū)的區(qū)位價(jià)值和二三線城市的低洼價(jià)格相得益彰，成就凹形城市版圖上的“深圳北”優(yōu)勢(shì)。
更前瞻的來看，2012年，深圳GDP接近1.3萬億元，香港GDP達(dá)1.65萬億元，在城市人口規(guī)模上，兩地合共超過2000萬人，這樣的經(jīng)濟(jì)總量和人口規(guī)模，將直接輻射深圳周邊的旅游、度假、居住、休閑等擁有資源和優(yōu)質(zhì)配套的超級(jí)大盤。
城市競(jìng)爭(zhēng)力協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)桂強(qiáng)芳認(rèn)為，城市發(fā)展到一定階段必然引起核心區(qū)域的資源向外擴(kuò)張。判斷一個(gè)城市是否是大城市，與其城市面積大小的關(guān)系不大，與之相關(guān)的應(yīng)是城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力帶來的對(duì)人口、財(cái)富的聚集程度。人口密度達(dá)到5201人每平方公里，居全國之首，深圳若想在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)上邁上一個(gè)臺(tái)階，解決后續(xù)產(chǎn)業(yè)土地承接問題成當(dāng)務(wù)之急。
這廂是深港國際大都會(huì)城市升級(jí)中面臨的資源匱乏、承載量有限的困境，這廂是城鎮(zhèn)化過程中帶來的區(qū)域價(jià)值的暴漲，塘廈、樟木頭通過經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的打造和承接經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移的規(guī)劃出臺(tái)，向深圳伸出了橄欖枝。東莞在承接深港企業(yè)轉(zhuǎn)型需求的同時(shí)，同步響應(yīng)莞深同城規(guī)劃的利好，主動(dòng)承接深港大都會(huì)居住功能的外拓。
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中央生活區(qū)價(jià)值薈萃
深港大都市居住功能向北延伸
深圳從橫向內(nèi)生的發(fā)展態(tài)勢(shì)，往縱向向北輻射的態(tài)勢(shì)邁進(jìn)，走向生態(tài)資源豐富的北部。資源豐富的“深圳北”給了我們更多城市之外留白的意外驚喜。
據(jù)東莞業(yè)內(nèi)人士介紹，近年來區(qū)域規(guī)劃逐步利好，深圳北城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及生活配套得到逐步完善，正展現(xiàn)一個(gè)宜居城市的魅力。
最新的消息是，莞深城際輕軌的正在加緊建設(shè)，梅觀高速即將全程免費(fèi)，深圳北直接納入升級(jí)為一線大都會(huì)拓展區(qū)；深圳外環(huán)高速公路的東莞段與莞深高速、從莞高速形成全互通立交，屆時(shí)四通八達(dá)的高速網(wǎng)絡(luò)將觀塘、鳳崗與深圳無縫對(duì)接；東莞市政府規(guī)劃將觀塘板塊打造成“深港后花園”，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市升級(jí)為重點(diǎn)，深入推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙轉(zhuǎn)型，全面創(chuàng)新社會(huì)管理，建設(shè)成為生態(tài)宜居城鎮(zhèn)的和諧幸福之城……深港后花園的建設(shè)正提速發(fā)展。
“深圳北”房?jī)r(jià)僅深圳的三分之一
最新數(shù)據(jù)顯示，深圳市全市上個(gè)月的新房成交均價(jià)已經(jīng)高達(dá)24128元/平方米，創(chuàng)下40個(gè)月以來月度均價(jià)新高。在人們驚呼房?jī)r(jià)“步步高”的時(shí)候，上半年深圳新房均價(jià)也已坐穩(wěn)2萬大關(guān)，到達(dá)了21375元/平方米。
對(duì)于一個(gè)普通家庭來說，想要買一個(gè)90平方米左右三房，在深圳所需要支付的價(jià)格接近200萬元。
而更加殘酷的是，按照全市平均水平計(jì)算出來的200萬元的總價(jià)將無緣于深圳中心區(qū)，估計(jì)只能買到寶安和龍崗這些原關(guān)外區(qū)域，因?yàn)楦Ｌ铩⒛仙健⒘_湖三區(qū)上半年均價(jià)已經(jīng)分別高達(dá)40875元/平方米、39815元/平方米、34066元/平方米。
與此同時(shí)，“深圳北”區(qū)域卻由于地緣、價(jià)格差異大放異彩。深圳北的高端物業(yè)市場(chǎng)，如三正地產(chǎn)臥龍山一號(hào)項(xiàng)目在內(nèi)的高端物業(yè)均價(jià)也在1.5萬元/平方米左右，反觀深圳豪宅市場(chǎng)動(dòng)輒上千萬的價(jià)格。在生態(tài)資源富饒的深圳北，資源型豪宅也憑借與深圳市場(chǎng)的價(jià)格落差，承接著深圳高端需求的釋放。
從東莞市房管局信息網(wǎng)、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東莞全市，包括塘廈、鳳崗、樟木頭在內(nèi)的“深圳北”區(qū)域上半年住宅成交依舊最火，其次才是位于東莞行政中心泛城區(qū)和松山湖區(qū)域。
而最吸引深圳購房者眼球的，無疑是相當(dāng)于深圳三分之一的價(jià)格，數(shù)據(jù)顯示東莞上半年全市成交均價(jià)為8699元/平方米，而“深圳北”片區(qū)的塘廈、鳳崗、樟木頭等區(qū)域的均價(jià)也基本與全市均價(jià)相差無幾。
當(dāng)前房?jī)r(jià)雖低，但是從增長(zhǎng)速度來看東莞卻一點(diǎn)兒也不輸深圳，東莞近10年來房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，2013上半年成交均價(jià)的8699元/平方米差不多是2004年全市均價(jià)2380元/平方米的3.67倍左右，而深圳近10年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度也不過如此，2013上半年的21375元/平方米大約為2004年5980元/平方米的3.57倍，而東莞的增長(zhǎng)速度還快了一點(diǎn)點(diǎn)。
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房?jī)r(jià)將隨著區(qū)域合作穩(wěn)步上漲
在綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，由于行政上的邊界，這些區(qū)域有著價(jià)格上的“懸崖效應(yīng)”，也導(dǎo)致了毗鄰深圳區(qū)域的東莞鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格要比深圳片區(qū)低得多，就像深圳和香港的情況，香港也扮演著“高地”的角色，但是由于行政上的劃分，即使是毗鄰區(qū)域，香港房?jī)r(jià)就是要比深圳高出一大截。
如同深圳接受香港的輻射一樣，東莞這些鎮(zhèn)區(qū)也在接受深圳高價(jià)的外溢，不過宋丁認(rèn)為這些位于邊界地帶的一些鎮(zhèn)區(qū)擁有著較大的發(fā)展前景，“由于行政上的邊界，此前一直受忽略，但如果一旦遇到大的機(jī)遇，價(jià)格就會(huì)有急速上漲的機(jī)會(huì)。”他舉例說比如是區(qū)域合作、交通、城鎮(zhèn)化本身的發(fā)展，“之前就有投資從深圳往東莞，使得這個(gè)價(jià)格‘懸崖’在減小。”深圳本身土地資源已經(jīng)非常少了，往外擴(kuò)張的同時(shí)，宋丁指出未來深圳周邊的地價(jià)、房?jī)r(jià)都會(huì)隨著關(guān)聯(lián)效應(yīng)而抬升。
而短期來看，東莞房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)也將延續(xù)，來自東莞中原地產(chǎn)、瑞峰置業(yè)的分析報(bào)告在對(duì)下半年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)上都指出了這一點(diǎn)。瑞峰置業(yè)分析人士指出，自去年底東莞住宅均價(jià)在8500元/平方米左右運(yùn)行，到今年上半年住宅簽約為8699元/平方米，已出現(xiàn)小幅上漲。
“目前東莞樓市已經(jīng)熱銷超過1年，庫存仍在不斷走低，市場(chǎng)需求卻仍然旺盛，供不應(yīng)求局面導(dǎo)致東莞住宅存量低位運(yùn)行，受‘低庫存’的支撐，東莞樓市去貨率得到了提高，也支撐了房?jī)r(jià)‘穩(wěn)中有漲’的態(tài)勢(shì)。”
而中原地產(chǎn)分析人士則指出，下半年臨深片區(qū)樓市供應(yīng)量最大，但是由于需求仍然旺盛，即使當(dāng)?shù)刭彿啃枨笾饾u飽和，而深圳客比例預(yù)計(jì)會(huì)有進(jìn)一步上升，成交仍有較大上升空間。
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置業(yè)“深圳北”自住、投資兩相宜
目前在深圳南山工作的林玲則很高興自己選擇購買了東莞的一套房，她花了大約45萬元購買了一套81平方米南向大兩房，算是送給自己30歲的生日禮物，因?yàn)橘I了東莞的房子后，她還有余錢又買了一輛車。
雖然收樓后她打算還是先出租，以后可以讓爸媽過來住就近照顧，而目前市場(chǎng)上的租金水平足以滿足她每個(gè)月1800元的月供了。
“在東莞買房毫無壓力”，林玲這么說的時(shí)候，是比較去年同樣也買了房的室友小凡，小凡去年買了龍華新區(qū)的xx公館1866，近90平方米的三房總價(jià)卻達(dá)到了175萬元，首付已經(jīng)需要找家人幫忙，總共交了約60萬元，如今每個(gè)月又要付8000多的房貸(貸款年限20年)，還要支付房租，“昨天還聊起來，小凡說近期要準(zhǔn)備收房，估計(jì)又要準(zhǔn)備一筆錢，還不知道找誰借去。”
在林玲看來，小凡現(xiàn)在在巨大的資金壓力下，已經(jīng)斷絕了幾乎一切的娛樂活動(dòng)，“不跟我們出去吃飯了，也不去看電影，且不說這樣壓力太大，甚至是已經(jīng)影響到生活質(zhì)量了。”
而且實(shí)際上未來住到龍華也很恐怖，因?yàn)樾》菜械馁Y金投向了這套房，未來基本上靠地鐵出行，小凡自我調(diào)侃說，“看看現(xiàn)在龍華線每天上下班時(shí)間有多擠，估計(jì)以后天天被擠成‘烈士’”。
不論是深圳高房?jī)r(jià)壓力，還是看好在東莞房產(chǎn)投資，都有更多的深圳人置業(yè)向北。一位投資者蔡先生則告訴南都記者，深圳投資門檻高、風(fēng)險(xiǎn)大，倒不如在東莞熱點(diǎn)區(qū)域投資，“投入少，而且租金回報(bào)也不錯(cuò)，重點(diǎn)是，這里不限購。”而讓蔡先生所心動(dòng)的，則是東莞近年來幾乎可以稱得上是穩(wěn)健增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。
（自《深圳特區(qū)報(bào)》 有刪減）
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